ליקויי בנייה בדירה חדשה, תקופת הבדק ואחריות הקבלן

החורף הראשון בדירה החדשה הוא בוחן המציאות של כל פרויקט. כתם רטיבות בפינת חדר השינה, אדן חלון שמחלחל, סדק נימי שהופך לסדק של ממש. בשלב זה מתחיל תהליך מוכר של פנייה למוקד השירות, ביקור טכנאי לאחר שבועות ארוכים, תיקון שטחי וחזרה של אותה תופעה בחורף שלאחר מכן. התמשכות ההליך פועלת לטובת הקבלן ולרעת הרוכש.

מה החוק נותן לכם

חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן אחריות לתיקון ליקויים בשתי תקופות נפרדות. הראשונה היא תקופת הבדק, המתחילה במסירה ואורכה משתנה לפי סוג הרכיב (משנה אחת ועד שבע שנים לרכיבים שונים, כשהארוכות שבהן שמורות לרכיבי שלד ואיטום), ותקופת אחריות נוספת אחריה, שבה הנטל להוכיח שהליקוי נובע מהבנייה עובר אליכם. בתקופת הבדק הנטל מוטל על הקבלן, ועליו לתקן ליקוי שהתגלה אלא אם יוכיח שנגרם בידי הרוכש.

עקרונות ההתנהלות מול הקבלן

תיעוד בכתב מהיום הראשון. פרוטוקול המסירה הוא המסמך המרכזי, וכל ליקוי הנרשם בו מקבל תוקף ראייתי. לאחר המסירה יש לבצע כל פנייה במייל או בוואטסאפ, בצירוף תמונות ותאריכים. סיכומים שנעשו בעל פה קשים להוכחה, ותכתובות מהוות ראיה.

חוות דעת מקצועית לפני עימות. מהנדס בדק בית מטעמכם מתמחר את הליקויים באופן אובייקטיבי. חוות הדעת מהווה בסיס לכל דרישה, ומאתרת גם ליקויים שאינם גלויים לעין, כגון אוורור לקוי, שיפועים הפוכים במרפסת ואיטום חסר בגג.

מתן הזדמנות לתיקון, בכפוף למועדים. החוק מעניק לקבלן הזדמנות נאותה לתקן, ואנו מקפידים להעמידה לרשותו בכתב ובמסגרת מועדים קצובים. קבלן שמיצה את ההזדמנות ולא תיקן, או שתיקוניו נכשלו שוב ושוב, חשוף לתביעה שבה תדרשו את עלות התיקון על ידי קבלן חיצוני, ירידת ערך ועוגמת נפש.

מגבלות הזמן להגשת תביעה

על תביעות בגין ליקויי בנייה חלות מגבלות זמן מורכבות, הכוללות את תקופות הבדק לפי סוגי הרכיבים, את תקופת ההתיישנות הכללית ואת מועד גילוי הליקוי. המסקנה המעשית היא שאין לדחות את הטיפול בליקוי. חלוף הזמן מחליש את התשתית הראייתית, והנזק עצמו נוטה להחמיר.

האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ פרטני. נכתב על ידי עו״ד ארז נדל, משרד עורכי דין ארז נדל, חיפה. פורסם לראשונה: נובמבר 2025.