עורך דין לרכישת דירה בחיפה
משרד עורכי דין ארז נדל, בשד׳ ההסתדרות 88 בחיפה, מלווה קונים של דירות יד שנייה ודירות מקבלן בחיפה, בקריות ובצפון. הליווי מתחיל בבדיקת הנכס לפני שמתחייבים, ממשיך בחוזה ובמשא ומתן מול הצד השני, ונגמר רק כשהזכויות רשומות על שמכם.
מה עורך דין של הקונה בודק לפני החתימה
הקונה רואה דירה. עורך הדין רואה נסח, תיק בניין ומסמכי רישום, ושם נמצאות רוב הבעיות. בחיפה ובקריות יש מלאי גדול של בניינים ותיקים שמעולם לא נרשמו כבתים משותפים, דירות שיכון שהזכויות בהן מנוהלות בחברה משכנת ולא בטאבו, ונכסים על קרקע של רשות מקרקעי ישראל. כל אחד מהמסלולים האלה דורש אישורים אחרים, לוקח זמן אחר, ומשפיע על המשכנתה.
מי הבעלים בפועל ואיפה רשומות הזכויות
הבדיקה הראשונה היא התאמה בין מי שיושב מולכם לבין מי שרשום. אם הדירה רשומה בחברה משכנת, צריך אישור זכויות עדכני ממנה, נוסף על הנסח. אם הקרקע של רמ״י, יש לבדוק את תנאי החכירה ואת ההסכמות הנדרשות להעברה.
שעבודים, עיקולים והערות
משכנתה של המוכר היא מצב רגיל ולא סיבה לוותר. היא מחייבת מכתב כוונות מהבנק ולוח תשלומים שבו חלק מהכסף שלכם מסלק אותה ישירות. עיקול, הערת אזהרה לטובת אחר או הערה על הפקעה משנים את התמונה, ולפעמים את המחיר.
היתרים וחריגות בנייה
מרפסת שנסגרה, פרגולה, פיצול לשתי יחידות. חריגת בנייה עוברת אליכם עם הדירה, ובנק עלול לסרב לתת עליה משכנתה. הבדיקה מול תיק הבניין בעיריית חיפה מגלה את הפער בין מה שראיתם בביקור לבין מה שהותר.
מס הרכישה, לפני שסוגרים מחיר
שיעור מס הרכישה נקבע לפי מצבכם ביום העסקה: דירה יחידה או נוספת, ומה קורה אם אתם משפרי דיור שעוד לא מכרו. את החישוב עושים לפני קביעת המחיר, כי אחרי החתימה אין מרחב תמרון. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה וכל מקרה נבחן לגופו.
איך נראה הליווי מהצד שלכם
שיחת היכרות ובדיקה ראשונית
אתם שולחים את פרטי הדירה ואת מה שקיבלתם מהמוכר. אנחנו מושכים נסח, בודקים את מסלול הרישום, ומאתרים דגלים אדומים עוד לפני שיש חוזה. בסוף השיחה יש הצעת שכר טרחה סגורה בכתב.
בדיקות מקדימות ומשא ומתן
זכויות, שעבודים, היתרים וחריגות, ובמקביל ניסוח חוזה המכר ומשא ומתן מול עורך הדין של המוכר: לוח תשלומים, בטוחות, מועד מסירה, ומה קורה אם צד מפר.
חתימה, הערת אזהרה ודיווח
חתימה מסודרת, רישום הערת אזהרה על שמכם מיד אחריה, ודיווח לרשות המיסים במועד. מכאן הדירה כבר מובטחת לכם גם אם המוכר ינסה למכור אותה שוב.
משכנתה, תשלומים ורישום בטאבו
ליווי מול הבנק, אישורי מיסים לטאבו, ורישום הזכויות על שמכם. התיק נסגר כשהרישום הושלם, לא ביום המסירה.
קונים דירה מקבלן בחיפה?
חוזה הקבלן נכתב על ידי עורכי הדין של הקבלן, ואתם חותמים עליו כפי שהוא רק אם אף אחד לא קרא אותו בשבילכם. חוק המכר (דירות) קובע מה הקבלן חייב לתת, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע שהוא אינו רשאי לקבל מכם יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי בטוחה בידכם: ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. אצלנו בודקים את שני החוקים מול החוזה, את המפרט הטכני, את מנגנון ההצמדה ואת סעיפי המסירה והפיצוי על איחור. המדריך המלא לרכישה מקבלן.
שאלות שקונים בחיפה שואלים
מבחינה חוקית לפעמים כן, ומבחינה מעשית זו טעות. עורך דין אחד אינו יכול להגן על שני צדדים עם אינטרסים מנוגדים בעסקה של מיליוני שקלים. לקונה מגיע מי שקורא את החוזה מהצד שלו.
זה מצב נפוץ מאוד בחיפה ובקריות, ובדרך כלל אינו בעיה, אבל הוא דורש בדיקה אחרת: אישור זכויות מהחברה, בדיקת חובות כלפיה, ולפעמים תהליך רישום ארוך יותר. עורך דין שמכיר את החברות המשכנות באזור יודע מראש מה לבקש.
בדרך כלל לא. זיכרון דברים עשוי להיחשב חוזה מחייב לכל דבר, כולל חובת דיווח ומס. אם כבר חתמתם, זה לא סוף הדרך, אבל צריך לטפל בזה מהר. מדריך על זיכרון דברים.
לא בהכרח. יש חריגות שניתן להסדיר, יש כאלה שמצדיקות הפחתת מחיר, ויש כאלה שחוסמות משכנתה או מסוכנות מדי. ההבדל תלוי בסוג החריגה ובסיכון האכיפה, וזו בדיקה של ימים.
מסירת החזקה בדרך כלל בתוך 60 עד 90 יום מהחתימה, לפי מה שנקבע בחוזה. רישום הזכויות בטאבו נמשך עוד כמה חודשים, ואנחנו מלווים את התיק עד שהרישום מושלם.
מדריך מלא: הבדיקות שאנחנו עושים לפני קניית דירה יד שנייה בחיפה ←
מה זו הערת אזהרה, ולמה רושמים אותה מיד אחרי החתימה ←
מצאתם דירה בחיפה?
שלחו לנו את פרטי הדירה לפני שאתם חותמים על כל מסמך, גם על זיכרון דברים. נחזור אליכם עם תמונת מצב.
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ פרטני. נכתב על ידי עו״ד ארז נדל, משרד עורכי דין ארז נדל, חיפה. עודכן: .