עורך דין למכירת דירה בחיפה
משרד עורכי דין ארז נדל, בשד׳ ההסתדרות 88 בחיפה, מלווה מוכרי דירות בחיפה, בקריות ובצפון משלב ההכנה למכירה ועד קבלת מלוא התמורה והעברת הזכויות. הליווי מתחיל לפני שהקונה מגיע, כי שני הדברים שקובעים כמה יישאר לכם, המס ולוח התשלומים, נסגרים לפני החתימה ולא אחריה.
למה מוכר צריך עורך דין משלו
הקונה מגיע עם עורך דין שכל תפקידו למשוך את החוזה לכיוון של הקונה: תשלום ראשון קטן, בטוחות מוקדמות, מועד מסירה נוח לו, ופיצוי גבוה על כל איחור שלכם. מוכר בלי ייצוג חותם על מסמך שנכתב בשביל הצד השני. עורך הדין של המוכר בונה את החוזה הפוך: תשלום ראשון משמעותי, בטוחות לקונה רק כנגד כסף שכבר התקבל, וסילוק המשכנתה מתוך התמורה ולא מהכיס שלכם.
מס השבח, לפני שאומרים מחיר
מס שבח משולם על ההפרש בין מה ששילמתם על הדירה לבין מה שתקבלו עליה, בניכוי הוצאות מוכרות. מוכר דירת מגורים יחידה זכאי ברוב המקרים לפטור, בתנאי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ועד תקרת שווי. מי שאינו זכאי לפטור עדיין יכול לתכנן: ניכוי הוצאות השבחה, טיפול בפחת, פריסת השבח על כמה שנות מס, ותזמון מול עסקאות אחרות שלכם. את כל זה בודקים לפני שמתחייבים למחיר ולמועדים, כי אחרי החתימה החישוב כבר קבוע. התקרות והמדרגות מתעדכנות מדי שנה וכל מקרה נבחן לגופו.
מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? זה מקרה נפרד עם כללים משלו. מס שבח בדירת ירושה, המדריך.
הכנת הדירה למכירה, מהצד המשפטי
לפני שמפרסמים, כדאי לדעת מה יגלה עורך הדין של הקונה כשימשוך נסח. רישום זכויות שלא עודכן, הערת אזהרה ישנה שנשכחה, עיקול שכבר שולם אבל לא נמחק, או חריגת בנייה במרפסת. כל אחד מאלה מתגלה באמצע העסקה ועולה במחיר, בזמן או בקונה עצמו. בחיפה ובקריות נוספת לזה שאלת הרישום: דירות רבות רשומות בחברה משכנת, ולפעמים הבניין כולו מעולם לא נרשם כבית משותף. אלה לא חסמים, אבל הם דורשים הכנה מוקדמת ומסמכים שלוקח זמן להשיג.
על המוכר חלה גם חובת גילוי: פגם מהותי שידוע לכם ולא נאמר לקונה הוא עילה לתביעה אחרי המסירה. הדרך הבטוחה היא לגלות בכתב, בחוזה, ולסגור את הנושא.
איך נראה הליווי מהצד שלכם
שיחת היכרות ובדיקת המס
אתם מספרים מתי קניתם, כמה דירות יש לכם ומה התוכניות. אנחנו בודקים את חבות מס השבח ואת הפטורים, ומושכים נסח כדי לראות מה הקונה יראה. בסוף השיחה יש הצעת שכר טרחה סגורה בכתב.
הכנת הנכס והמסמכים
מכתב כוונות מהבנק לסילוק המשכנתה, אישור זכויות מהחברה המשכנת אם צריך, סידור הערות ועיקולים ישנים, ומסמכי הבית המשותף.
חוזה ומשא ומתן מול הקונה
ניסוח החוזה מהצד שלכם: לוח תשלומים הדרגתי, בטוחות לקונה רק כנגד כסף, מועד מסירה ריאלי, וסעיפי הפרה שלא הופכים איחור קטן לקנס גדול.
דיווח, אישורי מיסים ומסירה
דיווח לרשות המיסים במועד, קבלת אישורי המיסים לטאבו, סגירת חשבונות שוטפים ליום המסירה, ופרוטוקול מסירה מסודר. הזכויות עוברות רק אחרי שהתמורה כולה אצלכם.
שאלות שמוכרים בחיפה שואלים
לא. אותו עורך דין אינו יכול לייצג נאמנה שני צדדים עם אינטרסים מנוגדים. בעסקה של מיליוני שקלים, מי שאין לו מייצג הוא הצד שמוותר.
כן, וזה מצב שכיח. מקבלים מהבנק מכתב כוונות עם יתרת החוב ותנאי הסילוק, וקובעים בחוזה שחלק מהתמורה משולם ישירות לבנק. הקונה מקבל דירה נקייה, ואתם לא מממנים את הסילוק מכיס.
הדיווח לרשות המיסים נעשה בתוך המועד הקבוע בחוק אחרי החתימה, ושומת המס מתקבלת אחריו. בלי אישור מס שבח אי אפשר להעביר את הזכויות בטאבו, ולכן הטיפול בדיווח ובאישורים הוא חלק מהליווי.
עדיף לא. זיכרון דברים עלול לחייב אתכם למחיר ולתנאים לפני שבדקתם מס וחוזה, ולפעמים גם להקים חובת דיווח. אם יש קונה רציני, עוברים ישר לחוזה.
סוגרים אותם ליום המסירה בפרוטוקול: קריאות מונים, אישור ועד בית, ואישור עירייה לטאבו. מוכר שלא סגר את זה עלול להישאר רשום כבעלים ולקבל חובות של אחרים.
מדריך מלא: מוכרים דירה? הקונה מגיע עם עורך דין ←
מס שבח ומס רכישה: עמוד המיסוי של המשרד ←
קיבלתם הצעה רצינית על הדירה?
זה השלב לפנות, לפני זיכרון דברים ולפני מקדמה. שלחו לנו את הפרטים ונחזור עם תמונת מצב על המס ועל החוזה.
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ פרטני. נכתב על ידי עו״ד ארז נדל, משרד עורכי דין ארז נדל, חיפה. עודכן: .